โฉนดที่ดินแต่ละประเภท มีความแตกต่างกันอย่างไร รู้ไว้ก่อนตัดสินใจซื้อ!
จะซื้อที่ดินทั้งที อย่านึกว่าแค่มี “โฉนด” ก็จบ! ที่ดินมีเอกสารสิทธิ์หลายประเภท และแต่ละแบบก็มีข้อจำกัดต่างกัน บางประเภทซื้อ-ขายโอนได้สบาย บางประเภทถือไว้แต่ขายไม่ได้ หรือบางทีคิดว่าเป็นโฉนด แต่จริงๆ แล้วเป็นแค่ใบจับจอง! วันนี้เราจะพามาทำความเข้าใจโฉนดแต่ละแบบให้เคลียร์ จะได้ไม่พลาดตอนลงทุน มาดูกันเลย!
โฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน
ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
ประเภทของโฉนดที่ดิน
โฉนดที่ดินในประเทศไทยมีหลายประเภท ทั้งที่สามารถซื้อขายได้ และซื้อขายไม่ได้ มีทั้งแบบโอนกรรมสิทธิ์ได้ และเป็นเพียงหนังสือแสดงสิทธิ์การทำกิน หรือทำประโยชน์ในที่นั้นซึ่งไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น โดยสามารถแบ่งเอกสารสิทธิ์ได้ โฉนดที่ดินทั่วไปสามารถแบ่งได้เป็น 4 ประเภทหลัก ๆ ดังนี้
1.โฉนดที่ดิน นส.4 (ครุฑแดง)
นส.4เป็นโฉนดที่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกับเจ้าของอย่างแท้จริง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน มีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจน ให้กรรมสิทธิ์เจ้าของสามารถทำอะไรบนที่ดินผืนนั้นของตัวเองได้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ สามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนองได้
2.โฉนดที่ดิน นส.3ก (ครุฑเขียว)
นส.3ก เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิการครอบครอง เพื่อทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้น ๆ ได้ ซึ่งจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับโฉนด แต่จะแตกต่างกันที่เงื่อนไขผู้ครอบครองจะต้องทำให้ที่ดินนั้นเกิดประโยชน์ขึ้น ต่างจากโฉนด (นส.4) ตรงที่โฉนดสามารถปล่อยทิ้งว่างได้ แต่อย่างไรก็ตาม นส.3ก สามารถซื้อ ขาย โอน ให้กันได้
3.โฉนดที่ดิน นส.3/นส.3ข (ครุฑดำ)
นส.3/ นส.3ข เป็นหนังสือที่แสดงสิทธิการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้น ๆ ได้ เหมือนกับ นส.3ก เพียงแต่จะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่ได้วัดพื้นที่โดยละเอียด แต่สามารถซื้อ ขาย โอนได้ แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว ผู้ซื้อมักรอให้มั่นใจว่าสามารถออกโฉนดได้ก่อน จึงทำการซื้อขายแลกเปลี่ยนกันได้
นส.3 และ นส.3ข มีความแตกต่างกัน ดังนี้
- นส.3 เป็นเอกสารที่นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
- นส.3ข เป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นออกออกให้ แต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ
4.โฉนดที่ดิน ส.ป.ก.4-01 (ครุฑน้ำเงิน)
ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำ “เกษตรกรรม” บนพื้นที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดในภายหลังได้ แต่สามารถแบ่งตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาทต่อไปได้ และทายาทก็จะต้องทำเกษตรกรรมบนที่ดินนั้นเท่านั้น
โฉนดที่ดิน ส.ป.ก.4-01 สามารถให้ผู้อื่นเช่าเพื่อการเกษตรได้ ซึ่งหนังสือชนิดนี้ เป็นหนังสือที่ออกให้กับผู้ที่มีฐานะยากจน ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ ไม่สามารถนำไปจำนองได้ (ยกเว้นโครงการที่ระบุว่าสามารถใช้ ส.ป.ก.4-01 เป็นประกันได้) เมื่อไม่ต้องการแล้ว สามารถคืนให้กับรัฐได้ แต่ถ้าทำผิดเงื่อนไข หรือไม่ได้นำพื้นที่ไปทำการเกษตรจริงอาจถูกยึดคืนได้
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินอื่น ๆ
หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้น มีอีกหลายประเภทสามารถที่อาจจะไม่ได้กล่าวถึง ดังนี้
- นส. 2 หรือ ใบจอง
นส. 2 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ซึ่งผู้ที่มีใบจอง จะต้องทำประโยชน์ในพื้นที่ดินเกินกว่า 75% ของที่ดิน ภายใน 6 เดือนหลังได้รับใบจอง และจะต้องทำประโยชน์แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 3 ปี ซึ่งเอกสารชนิดนี้ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้
- สทก. หรือ สิทธิที่ดินทำกิน
สทก. เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้ ประชาชนมีสิทธิในการทำกินบนพื้นที่ป่าไม้ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ ซึ่งถ้าเจ้าของสิทธิไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยที่ดินรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี อาจถูกยึดคืนได้
- ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่
ภ.บ.ท.5 เป็นใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ของผู้ที่อยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ในพื้นที่มาแต่เดิม โดยการชำระภาษีเพื่อแลกกับการใช้ประโยชน์ในที่ดิน แต่จะไม่มีสิทธิในการครอบครองที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินนั้น คือ รัฐ นั่นเอง ซึ่งจะไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้
กรณีโฉนดที่ดินสูญหาย เสียหาย หรือบุบสลาย
ในกรณีที่เจ้าของเป็นผู้เก็บโฉนดที่ดินไว้เอง จึงมีความเป็นไปได้ที่โฉนดที่ดินที่ทำจากกระดาษแผ่นบาง ๆ ไม่มีความทนทาน จะสามารถเสียหาย หรือบุบสลายได้ อีกทั้งบางคนที่ย้ายที่อยู่บ่อย ก็อาจทำให้โฉนดที่ดินสูญหายได้ และเนื่องจากเป็นเอกสารทางทะเบียนที่สำคัญ จึงต้องทำการขอออกเอกสารใหม่เพื่อเก็บไว้ครอบครองใช้เป็นหลักฐานในการแสดงสิทธิในที่ดิน
เมื่อต้องการขอโฉนดใหม่ สิ่งที่ต้องทำ มีดังนี้
1.แจ้งความเพื่อลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานถึงการสูญหาย เสียหาย หรือบุบสลายของโฉนดนั้นจริง เพื่อป้องกันการนำโฉนดไปจำหน่าย จ่าย โอนจากผู้ที่เก็บได้ในกรณีสูญหาย หรือจากเจ้าของโฉนดเองที่อาจนำโฉนดไปขาย หรือจำนองแล้วมาขอออกใหม่ เพื่อไปทำการทุจริตผู้อื่นต่อ
2.นำใบแจ้งความไปติดต่อขอออกโฉนดใหม่ หรือใบแทนที่สำนักงานที่ดิน
3.ในการขอออกโฉนดใหม่ หรือใบแทนโฉนดที่ดิน จำเป็นต้องมีพยาน 2 คนมาเซ็นรับทราบ และเพื่อยืนยันว่าผู้ขอเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริง
หลักฐานที่ต้องใช้ในการขอออกโฉนดใหม่
- บัตรประชาชนผู้ขอ
- ทะเบียนบ้าน
- พยาน และบัตรประชาชนพยานทั้ง 2 คน
- ใบแจ้งความ
- ค่าธรรมเนียม 75 บาท
ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน
- ทำให้ผู้ครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน
- ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน
- ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน
- ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง
- ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์ และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้
- ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้ง หรือแย่งสิทธิในที่ดินหรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน
- ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย
- ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
- ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ และกู้ยืมเงินเพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้เพื่อยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น
- ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการ หรือศาล ฯลฯ
- การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
ขอขอบคุณข้อมูลจาก : กรมที่ดิน
บทความอื่นๆที่น่าสนใจ
